Nuo 2026 m. rugpjūčio 1 d. Lietuvos bankas sumažino minimalų pradinį įnašą pirmajam būstui nuo 15 % iki 10 %. Tai gera žinia pirmą kartą perkantiems, tačiau išimtis taikoma tik atitinkant griežtas sąlygas, o praktikoje savų pinigų vis tiek gali prireikti daugiau. Šiame straipsnyje — kaip veikia naujos taisyklės ir kiek pinigų verta turėti prieš pradedant.
Kas gali pirkti su 10 % pradiniu įnašu
10 % pradinis įnašas taikomas tik tada, kai jūs ir jūsų bendraskolis atitinkate visas tris sąlygas:
- Šiuo metu neturite nuosavybės teise priklausančio nekilnojamojo turto.
- Per pastaruosius 5 metus neturėjote nuosavybės teise priklausančio nekilnojamojo turto.
- Sudaroma pirmoji būsto kredito sutartis.
Kartu griežtėja streso testas
Tuo pačiu metu įsigalioja 6 % streso testas, o DSTI riba didinama nuo 40 % iki 50 %. Praktikoje tai gali sumažinti maksimalią paskolos sumą — pavyzdžiui, šeimai su 4 000 € mėnesio pajamų ji gali sumažėti iki 40 000 €. Mažesnis įnašas nereiškia, kad bankas paskolins daugiau.
Antras ir vėlesni būstai: 30 % arba 15 %
Antrai ir visoms paskesnėms būsto paskoloms minimalus pradinis įnašas išlieka 30 %. Išimtis — 15 %, bet tik tada, kai kiekviena jau turima būsto paskola yra grąžinta daugiau nei 50 %.
| Situacija | Minimalus įnašas |
|---|---|
| Pirmasis būstas, atitinkant visas 3 sąlygas | 10 % |
| Antras ar vėlesnis būstas, kiekviena turima paskola grąžinta daugiau nei 50 % | 15 % |
| Antras ar vėlesnis būstas, kitais atvejais | 30 % |
Bankas skolina nuo vertės, ne nuo kainos
Procentas skaičiuojamas nuo būsto vertės, kurią nustato nepriklausomi turto vertintojai. Prieš pateikdamas pasiūlymą bankas remiasi jų ataskaita, todėl turto vertinimą teks užsakyti beveik visada. Jei vertinimas mažesnis už pardavėjo kainą, skirtumą teks padengti savais pinigais.
| Rodiklis | Suma |
|---|---|
| Pardavėjo kaina | 100 000 € |
| Turto vertinimas | 90 000 € |
| Bankas paskolins (90 % vertės) | 81 000 € |
| Savų pinigų reikės | 19 000 € (19 % kainos, ne 10 %) |
Patarimas prieš mokant avansą
Pasirašydami preliminarią sutartį su pardavėju aiškiai susitarkite, kas nutinka, jei vertinimas bus mažesnis už kainą — ar avansas grąžinamas. Be tokio punkto pardavėjas neprivalo grąžinti rankpinigių. Beje, avansas neprivalo sutapti su pradiniu įnašu — gali būti ir keli procentai.
Kada bankas paprašys daugiau nei minimumo
Net gavęs vertinimą bankas nebūtinai finansuos maksimaliai. Tai priklauso nuo kelių dalykų:
- Būsto likvidumas. Kuo objektas patrauklesnis bankui pagal vietą ir savybes, tuo mažesnis įnašas. Senesnės statybos, ne didmiestyje ar už miesto esantis būstas gali būti finansuojamas mažiau.
- Paskirtis. Poilsio, viešbučio tipo, sodo paskirties objektams labai tikėtina, kad bankas prašys didesnio įnašo. Skelbime tai gali atrodyti kaip butas, o dokumentuose būti kita paskirtis — pasitikrinkite.
- Namas sodų bendrijoje. Įsitikinkite, kad jis registruotas kaip gyvenamasis namas.
- Pajamos. Jei pajamų užtenka tik mažesnei paskolai, likusią dalį teks sumokėti patiems — ypač aktualu dėl naujo 6 % streso testo.
- Ekonominė situacija. Geresniais laikais bankai skolina drąsiau, neramiais — griežčiau vertina rizikas.
Procentas nebūtinai „apvalus“
Pradinis įnašas nėra laiptelis po 5 %. Realiai jis gali būti ir 21,3 % — viskas priklauso nuo vertės, kainos ir banko vertinimo.
Ar galima užstatyti turimą NT vietoj pradinio įnašo?
Kartais — taip, bet ne visada: būna atvejų, kai bankai sutinka, ir atvejų, kai atsisako. Bankai dirba palūkanų, o ne nekilnojamojo turto versle, todėl pinigai mažina jų riziką labiau nei papildomas užstatas. Verta gerai pasverti, ar apskritai verta įkeisti savo turtą. Svarbu ir tai, kad pradinis įnašas negali būti iš skolintų pinigų.
Papildomos išlaidos, kurias reikia suplanuoti
- Dokumentai: turto vertinimas, notaras, banko sutarties sudarymo mokestis. Praktiška taisyklė — turėti apie 1 % sandorio vertės.
- Privalomas turto draudimas, kuriame naudos gavėjas — bankas.
- Įrengimas, jei būstas ne 100 % baigtumo. Bankas gali paskolinti ir įrengimui arba paprašyti įrodyti, kad turite tam pinigų.
- Ateities remontas: kas 5–10 metų teks atnaujinti būstą, baldus ar techniką — verta atsidėti iš anksto.
- Neprivalomi, bet naudingi draudimai: civilinės atsakomybės, daiktų, gyvybės draudimas.
Neliečiamas rezervas 3–6 mėnesiams
Prieš prisiimant didelį įsipareigojimą verta turėti 3–6 mėnesių (geriausia — 6 mėnesių) pragyvenimo išlaidų rezervą atskiroje sąskaitoje, indėlyje ar taupymo plane. Šie pinigai neturi būti suplanuoti jokioms kitoms išlaidoms.
Santrauka: kiek pinigų turėti
- Pirmajam būstui — mažiausiai 10 % vertės, jei atitinkate visas 3 sąlygas; antrajam — 15 % arba 30 %.
- Daugiau, jei vertinimas mažesnis už kainą, objektas mažiau likvidus ar pajamos neleidžia skolintis tiek, kiek reikia.
- Apie 1 % sandorio vertės dokumentams, lėšų draudimui ir, jei reikia, įrengimui.
- 3–6 mėnesių rezervą, kurio neliečiate.